О том, как правильно купить квартиру или дом, как юридически правильно оформить документы, мы поговорим в данной статье. Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись. Договор купли-продажи квартиры необходим, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.
Содержание договора купли продажи
Стороны могут заключить любой договор, который не противоречащий закону, но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:
- Цена объекта недвижимости.
- Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
- Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.
Не забываем про акт приема-передачи квартиры
Отвечая на вопрос: как правильно купить квартиру или дом, следует помнить о передаточном акте. Без акта приема-передачи продавец не сможет передать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.
Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.
Передаточный акт можно составить как отдельный документ или включить соответствующий пункт в договор купли-продажи.
Как правильно оформить договор купли-продажи
И наконец существенный пункт при рассмотрении вопроса: как правильно купить квартиру — требования к оформлению договора купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры должен быть составлен в простой письменной форме. Его можно написать от руки или обратиться к юристу для его составления.
Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки.
Договор купли-продажи квартиры обязательно заверять у нотариуса если:
- Вы продаете долю в квартире. Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться.
- Вы продаете квартиру вашего ребенка или опекаемого человека.
- Вы продаете квартиру с пожизненной рентой.
Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в нашей компании по телефону +7 (499) 213-08-40.
В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.
Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.
Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.
На что обратить внимание в договоре
Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры. По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты, это очень важно при рассмотрении вопроса: как правильно купить квартиру.
Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.
Мебель. Если квартира продается с мебелью, кондиционером и другими движимыми вещами, это нужно указать в договоре. Подойдет фраза: «Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры». Лучше всего описать это имущество в договоре или акте приема-передачи.
В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.
Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.
К ничтожным сделкам относятся:
- Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
- Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
- Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
- Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
- Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.
Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.
Второй вид недействительных договоров — оспоримые.
Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.
К оспоримым сделкам относятся:
- Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
- Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
- Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
- Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
- Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.
Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.
Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.
Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.
У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи, которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.
Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры
+7 (499) 213-08-40
