Несмотря на то, что на рынке недвижимости существует много заманчивых предложений купить квартиру с обременением в виде прописанных граждан, покупка квартиры с прописанными может повлечь за собой некоторые неблагоприятные последствия.
Какие риски существуют и стоит ли покупка квартиры с прописанными? В этом непростом вопросе нам поможет разобраться эксперт по недвижимости юридической компании «ЮРВЕДО» Толмачева Виктория Васильевна.
Многие риэлторы предлагают квартиры с существенными скидками по причине того, что в такой квартире прописаны граждане, которые отказываются выписываться добровольно.
Если гражданин отказывается сняться с регистрационного учета добровольно, выписать его можно в судебном порядке.
Права нового собственника
Согласно п.2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Иными словами, новый собственник имеет право обратиться в суд и снять с регистрационного учета граждан, прописанных ранее прежним собственником.
Такое право у нового собственника возникает на основании п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Размещаем одно из успешных дел нашей компании о снятии с регистрационного учета граждан, в том числе несовершеннолетних, новым собственником квартиры
Нюансы договора купли-продажи
Если вы сделали выбор в пользу покупка квартиры с прописанными в ней гражданами, в договоре купли продажи следует обязательно указать на то, что прежний собственник обязуется снять с регистрационного учета граждан в течении некоторого времени, как правило 10-14 дней. Обязательно укажите в договоре, что продавец гарантирует покупателю, что ранее он не заключал с зарегистрированными гражданами договоров аренды жилого помещения, ренты и иных соглашений, которые предоставляют право пользования жилым помещением после отчуждения права собственности.
После регистрации права собственности, новый собственник ожидает указанный в договоре срок, предусмотренный для снятия с регистрационного учета граждан и обращается в суд с иском «о признании граждан утратившими право пользования и снятие с регистрационного учета»
Если граждане прописаны и проживают
В этом случае дело осложняется. Наиболее благоприятный вариант покупка квартиры с прописанными в ней гражданами — фиктивная прописка. Такое бывает, когда собственник прописывает родственников и знакомых в квартиру за вознаграждение или с целью получения льгот на оплату коммунальных услуг, но такие граждане в квартире никогда не проживали. Выписать таких граждан, даже несовершеннолетних, намного проще.
Если граждане не только прописаны в квартире, но и проживают в ней, новому собственнику следует обратиться в суд с иском «о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учета». Суд в этом случае будет устанавливать наличие/отсутствие иного жилого помещения у прописанных граждан в собственности или в пользовании пригодного для проживания. Если в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние граждане, подобные споры рассматриваются с обязательным участием органом опеки и попечительства.
Могут ли не выписать?
Да, к сожалению такое возможно.
Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
Судебные споры о снятии с регистрационного учета граждан и выселении из жилого помещения относятся к наиболее сложным спорам. Отказываться от покупка квартиры с прописанными гражданами не стоит, это может быть очень выгодной покупкой. Вместе с тем, для однозначного ответа на вопрос: стоит или не стоит покупать конкретный объект недвижимости, мы рекомендует обратиться к профессиональным юристам для правовой оценки.
